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存量改造经典案例:西安大悦城600天始末

时间:2019-11-15 来源:嘉怡时尚

2018年12月16日,西安大悦城正式开业。

600多个日夜,西安大悦城团队倾尽全力创造出来的这座“颠覆性”的Joy City,让世人看到了商业人的真诚与深刻、拼搏与疯狂,也让“大悦城”三个字,从此以更加个性鲜明的模样,镌刻进每一个人的心底。


相较于今年全国开出的其他重点商业项目,西安大悦城似乎尤其“令人瞩目”。


这其中,既有中粮大悦城年度“压轴大戏”的意味在其中,亦有2018年西安商业井喷顶点之势,更是继西安SKP之后、令全国商业地产及零售界瞩目于全新西北商业市场的重要“导火索”——或许,由此开启的,不仅是中粮大悦城的西北“霸业”,亦是西北商业崛起之元年。


鉴于此前已有多篇报道对此项目做了详细的现场部分报道,因此本文将尝试从多个专业维度对西安大悦城600多天的“炼成”过程进行分析解读,文字可能比较干涩,但绝对是一篇干货。


关于项目开业现场部分可点击阅读:西安大悦城开业突破28万客流的五大看点。



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项目背景

西安大悦城的前身——曲江秦汉唐国际文化商业广场(又名“秦汉唐天幕广场”)2012年12月22日正式对外开放,这座坐落在大雁塔脚下、位于大唐不夜城门户位置的商场曾一度是西安面积最大的商业综合体。


彼时,161*17m的亚洲最大天幕和2013年开业的世纪金花曲江店,都让市场对该项普遍看好。


原秦汉唐国际文化商业广场东北口


但2016年世纪金花撤场之后,项目经营情况就急转直下。事实上,秦汉唐天幕广场项目在设计之初就存在诸多争议:大面积的户外空间是否适应北方气候环境?动线规划对不同楼层客流量是否有促进作用?业态是否真正匹配所在区域的消费需求?是否仅靠大雁塔游客客群就能满足整个项目的经营?


世纪金花曲江店旧址


对于这些历史遗留问题,实力雄厚的“接盘侠”西安大悦城显然成竹在胸——既有12年大悦城招商运营经验的顶层团队加持,又是西北第一座大悦城的意义非凡。


故此,从2017年收购消息传出到项目今年12月16日正式开业,西安大悦城始终处于西安乃至全国商业市场的关注焦点。


2

改建难点


  • 拆除内容多,单层拆除面积大、需要连续拆除多层、施工范围广、交叉作业多。


  • 托梁拔柱工程,能有效保证结构安全和施工质量,但施工质量要求高、难度大。



  • 监测工程,预应力梁施工及抽柱切割时应力监测,保证施工过程中结构安全。


  • 钢结构工程,钢结构节点复杂,植筋钻孔数量多、焊缝多、钢板体积大、作业空间狭小。


  • 施工工期,现场拆改工程量大,工期紧。


  • 安全管理,位处景区,治污减霾要求高、噪声控制严格、施工时间受限。


西安大悦城改建数据图示


3

改建过程及逻辑


按照外行逻辑,这些庞大的工程,应该都是在完美的设计图纸的指导下逐步完成的,但从改建开始以来,整座建筑经历了无数次的改建方案头脑风暴,前前后后绘制了上千张图纸。


而我们从开发线负责人耿军处了解到,这次西安大悦城的改建工程,没有自上而下的“强压式”推进,没有“一言堂”,更没有谁绝对正确——可以说是一次集体智慧的高度团队呈现。


西安大悦城改建时间轴


针对原物业的空间结构和优劣势,西安大悦城的改建方案经过与建筑设计单位和工程专家的反复讨论,从2017年7月15日开始,经历了装饰性拆除、结构改造及加建、外立面改造、采光顶加盖、外立面幕墙新建、机电改造、室内精装等过程,最终于2018年12月10日正式完工,工程改建时间总计515天。


在整个改建过程中,西安大悦城团队采取自下而上、自外而内、群策群力的合作方式,与多家专业机构紧密合作,对原有项目做了以下重点改建:


1)加顶。解决西北地区室外空间难以利用的问题,给露天广场加盖自然采光顶;



2)下挖。改变原有项目枯燥呆板的空间格局,将原地面广场下凿为下沉广场,创造出“双首层”;并在室外东南角下挖新的室外下沉广场,与主入口形成错层空间、并连接负一层的“死角”区位(下图分别为室内外下沉广场);



3)门头。改变主入口位置,设计为钻石电光玻璃大门头,白天是采光极好的玻璃,夜晚则可以成为光电屏幕(以下是门头内外图);



4)天幕。保留原有天幕的一部分,成为项目南北主通道的顶层,从负一层开始,每层均可仰视天幕,延续天幕的认知度、重塑美誉度;



5)连廊。在东南角2-3层用彩虹连廊将区域动线进行连接,创造优美视觉效果;



6)主题街区。打造勿空街区、潮π街区、查特花园和吃货共和国四大主题街区,盘活尴尬区域、重塑体验区域(下文将详述);



7)大雁塔观景平台。利用项目坡面屋顶打造大雁塔最佳观景视角,结合美陈设计,制造热门打卡地;



8)丝路。西安是丝绸之路的起点,在项目内用大量的丝带元素与本地丝路文化进行物理连接和文化衔接;



9)景观。在项目次动线打造景观,增强体验感。



可以看到,在所有的改建重点中,空间的打造是西安大悦城的重点。为此,项目方不遗余力地拆梁拔柱、凿地下挖、创意新建,大规模运用最前沿的科技与材料,最终呈现给世人一个兼具历史古典感与未来科技感的全新物业。


4

改建成果


这里有5组改建前后的对比图,可以直观感受改建成果:



用“脱胎换骨”来形容从秦汉唐天幕广场到西安大悦城的改建一点都不为过。在我们都为港珠澳大桥震撼激动之时,西安