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新一轮房价上涨周期来了?分析前三轮楼市宽松可以找到答案

时间:2019-11-17 来源:嘉怡时尚


岁末年初,菏泽打响了全国楼市松绑的第一枪,随后广州、珠海、青岛等城市纷纷跟进调整楼市调控政策,很多分析人士由此预计——全国范围内的楼市松绑政策将要来临,2019年房价将进入新一轮上涨周期。

那么,仅仅依靠地方政府的政策松绑,真能驱动新一轮房价上涨周期吗?这个问题的答案,或许能从此前三轮楼市的宽松周期中找到。具体请看下文解析。

地方和中央的调控呈现“一松一稳”态势

首先,从地方和中央的楼市调控政策看,二者呈现“一松一稳”的态势。其中近一个月,地方政府为楼市松绑的政策主要有:

2018年12月18日,菏泽市发布《加强房地产调控工作的通知》,打响了全国楼市松绑的第一枪,取消了“新建商品住房和二手住房二年内禁止交易”的“限售”政策。
2018年12月20日,广州市住建委发布的《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出,2017年3月30日土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让; 同年12月24日,广州对住房公积金提取政策进行微调,允许在广州周边城市(佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关)异地购房提取公积金余额,政策放松趋势隐现。
2018年12月26日,珠海市住建局发布通知调整“双限令”,非珠海市户籍居民购房,按个人条件已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。
2019年1月3日,青岛市房管局发布通知取消购房摇号政策,青岛也成为本轮调控中首个取消摇号政策的城市。

可以预见,2019年还将有更多城市加入到楼市松绑的行列,这也符合中央经济工作会议“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”的政策精神。

然而,从中央政策和全国范围来看,中央经济工作会议继续重申“房住不炒”的调控方针不变,中央层面调控放松的可能性不大。

另外,作为房地产调控的主要负责部门,住建部的年度工作会议关于2019年房地产调控政策有三方面内容值得关注:

一是“以稳地价稳房价稳预期为目标”;
二是“继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定”;
三是“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处”。

由此可见,中央的调控政策是以“稳”为主,地方政府的“松”也是以“稳”为最终目标,而且地方政府要承担“稳”的主体责任。

税收和信贷松绑才是房价上涨的发动机

在过去十年内,我国房地产市场曾经历过三轮宽松周期,具体是2008年-2009年、2012年和2014年-2016年三个时间段。

每一轮的宽松周期,既有中央明确的政策精神,也有央行、财政部的货币信贷支持和税收优惠政策的落地,还有各级地方政府的土地供应、预售价格限制、购房套数限制、购房资格认定(社保缴费年限)等政策调整。

以最近一轮的宽松周期(2014-2016年)为例:

最初是2014年4月南宁打响全国调控松绑第一枪,至当年9月,全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市未取消限购。
2014年9月30日,中央层面的央行、银监会发文将首套房最低首付比例降至30%,放松“认房认贷”限制,同时启动降准、降息等宽松货币信贷政策。
2015年3月30日,五部委联合发文,将首套房最低首付比例降至20%,营业税免征年限降至2年,标志着房地产去库存的政策全面启动,2015年-2016年一、二线城市也经历了中国房地产市场最后的疯狂。
到了2016年9月末,在一二线城市加强调控政策影响下,叠加三四线城市大范围的棚改货币化安置,最近一轮的“涨价去库存”,进一步蔓延到三四五线城市。

下面再来看过去十年三轮宽松周期的楼市货币信贷和税收政策的变化。详见下表:

从上述三轮楼市宽松周期看,地方政府对楼市的松绑影响十分有限,每一轮的房地产销售面积只有在中央层面政策出现实质性松动之后,才能止跌回升,而房价的止跌回升,也遵循着“量先价后”的一般市场规律,价格往往滞后销售面积大约3-6个月。

这一规律在2014年-2016年的宽松周期中体现得尤为明显。2014年4-9月,全国主要城市已经完成了地方性宽松政策,对限购、限价政策进行了全面松绑,但全国房地产销售面积仍在快速下滑。2014年9月30日,央行、银监会发文首次下调首套房首付比例,楼市销售面积下滑速度减缓,并于2015年2月创下新低(-16.3%)。等到2015年3月五部委联合行动,时任央行行长周小川鼓励居民加杠杆,这才真正点燃了全国楼市的热情,房地产销售面积当即止跌回升,房价也于三个月(5月)后开启了V型反转(参见下图)。

综上所述,在当前中央政策大基调没有出现实质性宽松背景下,仅仅依靠地方政府的楼市松绑政策,不足以启动新一轮的房价上涨周期,2019年全国楼市维持低迷的可能性较大。

对于普通购房者而言,需要密切关注全国范围内的首套房和二套房首付比例,金融机构对首套房的认定标准、购房的税收优惠等关键政策信号的变化。只有这些政策发出宽松的信号,才能成为房地产止跌回升的先决条件。

延伸:

野村:中国楼市调控或在二季度明显松动


野村陆挺团队认为,菏泽楼市调控松绑的样本或难以复制,也并不意味着中国对房地产行业调控政策全面放松的开始;真正的根本性转折点要等到明年一批一二线大城市取消限价限售限购之时。

据中原地产研究中心统计,今年全国房地产各种调控政策在450次左右,刷新历史记录。

经历了房地产政策出台最为密集的一年后,面对日益增大的经济下行压力,2019年,中国各地楼市会否再次松绑?房价是否会重新上涨?

前不久,野村证券陆挺团队就中国房地产市场近况发布研究报告表示,目前中国楼市已走到拐点。近来个别城市已经出现一些楼市调控边际放松的迹象,但并不反映中央政府对房地产政策有明显转向,也不意味着对房地产行业调控政策全面放松的开始。政府对楼市的政策立场在短时间内不太可能会有明显转变。 

陆挺团队预计,随着上半年经济下行压力明显加大,二季度楼市调控或将出现更大幅度与范围的放松,届时可能会涉及一二线城市对限价限售限购的松绑;那时才算是楼市调控的根本性转折点。

楼市调控政策放松的迹象已开始显现

11月份新屋销售面积同比下跌5.1%,跌幅较前月再度扩大(10月同比下跌3.1%);11月土地购置面积同比下降至8.1%,增速较前月再度放缓(10月为12.2%)……陆挺团队指出,这一系列数据显示中国楼市正在快速降温。

鉴于中国楼市正急转直下,一些调控政策边际放松的迹象已开始显现,例如:山东菏泽市取消新购住房限制转让措施、多个一线城市同时出现房贷利率下调、国家发改委出台政策支持优质企业(包括房地产企业)发行债券融资。

这些房地产政策的细微调整再度引发市场对楼市调控方向的广泛关注:这是否意味着政府对房地产行业的从严调控立场已经转向?菏泽取消限售令是否会是楼市调控全面放松的起点,短期内会有更多城市加入?市场是否应该预期房价将很快重新上涨?

陆挺团队并不这么认为。

政府对房地产行业的从严调控立场并未明显转向

从政策措辞的角度来看,今年7月的中央政治局会议在部署下半年经济工作时,对于房地产市场的表述为,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。但是在10月和12月的政治局会议上,对房地产只字未提,这是近四年来的首次。

对于上述政策放松的迹象,陆挺团队认为,这确实能说明中央政府和相关部门已经认识到有必要尽快调整房地产市场的从严调控政策,调控可能会有所松绑,但并不是根本性的政策转向。市场不应预期中国楼市调控政策在短时间内全面放松。

另外值得注意的是,12月21日(也就是野村发布这份研报的后一日)结束的中央经济工作会议再次提出,“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”

这也进一步印证了野村的看法。长效机制再次被提及,“房住不炒”的定位也还是没有动摇,说明中央高层和各部委对房地产调控的表态依然严厉,短期之内全面放开房地产调控、再次刺激房地产市场来“稳需求”的可能性微乎其微。

菏泽楼市调控松绑的样本或难以复制

近来,少数地方政府出台一了些放宽楼市调控的举措。其中,山东菏泽市作为首个解除住房限售的城市,一度成为全国舆论关注的焦点。

分析认为,这从侧面说明了市场对中国楼市放松调控、房价重新上涨的预期仍在发酵。市场十分关注的一个问题是,菏泽取消限售是否会是一个楼市调控全面放松的起点?中国其他城市短期内会快速跟进吗?

对这一市场疑虑,陆挺团队指出,菏泽取消新房限售事件具有一定意义,但不算房地产调控全面放松的起点,真正的起点要等到明年一批大城市取消限价限售限购之时。

中国的一二线城市不同于三四线城市,供需关系和库存状况都不可直接比较。菏泽作为中国的四线城市,早年棚改力度大,发展也比较快,但经过一段时间的快速扩张之后,房地产销售与投资很难维持之前的高增速。当地市民储蓄增长少,购买能力减弱,再加上三四线城市本来就对限售等措施就有较大裁量权——基于上述两个原因,菏泽能够选择在新房销售普遍恶化的背景下采取措施;而大城市并不像菏泽那样有较大的政策调整空间。

此外,当前中国各地楼市情况不一,在“房住不炒”的总基调下各地需要“因地制宜”、“因城施策”;因此菏泽作为四线城市有较大的调控空间,而对一二线热点城市来说,放松将会面临较大的阻力。

明年二季度或将迎来政策拐点

陆挺团队在此前的研报中提到过,房地产市场已经全面降温,新房销售面积已同比下降5%左右,因为抵押补充贷款(PSL)对市场的刺激作用将逐步减弱,加上房地产企业偿债压力激增及居民购买力下降,预计明年上半年楼市情况还将持续恶化。

鉴于房地产市场对中国经济的支柱作用,陆挺团队预计,楼市调控的大幅宽松有可能发生在明年二季度,届时可能会有一二线热点城市对房地产政策进行微调,可能会涉及限价限售限购的松绑。一二线大城市取消房地产市场限价限售限购,才算是楼市的根本性转折点。